· CBRE espera que se cierren operaciones por volumen de unos 12.000 millones
· Las compraventas de vivienda crecerán este año un 15% hasta las 500.000 operaciones
· El precio de las casas caerá de media entre el 1% y el 3% este ejercicio

El sector inmobiliario sigue generando un altísimo apetito entre los inversores, lo que se podría traducir este ejercicio en operaciones por volumen de entre 10.500 y 12.000 millones de euros, según las estimaciones de CBRE, que espera que la actividad se recupere y vuelva a la normalidad a partir de la segunda mitad del año.

Esto supondría un incremento de hasta el 25% respecto al volumen de inversión registrado en 2020 (cuando se alcanzaron los 9.477 millones de euros) y la aproximación a los niveles de 2019. El dato podría ser aún mayor si se producen operaciones corporativas.

"Sigue habiendo mucho capital en el sistema y va a haber una búsqueda de inversión en activos que den rentabilidad y que sean defensivos", explica Adolfo Ramírez-Escudero, CEO de CBRE, que asegura que "la brecha entre los inmuebles de calidad y defensivos y los activos de mayor incertidumbre se va a incrementar, ya que habrá más capital proporcionalmente para activos seguros, lo que hará que se mantengan las rentabilidades como están o que tiendan a la baja".

"El sector inmobiliario ya pasó su vacuna con la crisis del 2008, lo que le sirvió para fortalecerse, si bien, en ese periodo lo que no se consolidó tanto es la transformación digital, que sí que se va a acelerar con la llegada del Covid y abarcará a todos los jugadores y a todos los sectores", vaticina Ramírez-Escudero.

La vacuna aporta optimismo

"Estamos en tercera ola y la economía seguirá condicionada a la evolución de la pandemia y las medidas que se tomen para su control, pero la vacuna permite ver la luz al final del túnel y ser moderadamente optimistas para el año que acaba de entrar", explica Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.

La experta señala que a nivel mundial los inversores están sobre todo focalizándose en sectores defensivos y activos que garanticen ingresos, como "el residencial en alquiler; las residencias de estudiantes y de la tercera edad; el logístico, y la sanidad y servicios médicos. Hablamos de sectores anticíclicos a favor de los cambios demográficos y sociales que se están produciendo".

El residencial ya se posicionó el año pasado como uno de los sectores más potentes y resilientes, captando una inversión de 2.600 millones de euros (cifra en la que también se incluyen las residencias de estudiantes).

1.400 milllones para el Build to Rent

Una gran parte de esta tarta se la llevó el producto en alquiler, tanto terminado como de obra nueva captando 1.700 millones. Si bien, ante la falta de producto terminado el gran triunfador del año fue el producto Build to Rent, que acaparó 1.400 millones de inversión, una cifra que la consultora espera que se repita para este año.

Según explica Miriam Goicoechea, associate director de Research de CBRE España, las estimaciones de CBRE apuntan a que "el número de hogares en régimen de alquiler alcanzará los 5 millones en 2024, el 27,3% de los hogares en este régimen", lo que supone un aumento considerable de la demanda que anima a la inversión. Otro de los factores que impulsará al sector es el atractivo retorno que ofrece, con prime yields del 3,0-3,5% en Madrid y Barcelona respectivamente, muy cerca de otras ciudades como Londres (3.25%).

Las compraventas de vivienda crecerán este año un 15% hasta las 500.000 operaciones

Sobre el comportamiento de la vivienda en 2021, habrá una recuperación de la demanda con un crecimiento del 15% en el número de transacciones de vivienda (475.000-500.000 viviendas vendidas). En cuanto al precio, "observaremos una ligera corrección a la baja (entre el -1% y el -3%) en 2021, que estará muy condicionado a la evolución de la situación epidemiológica, la tasa de desempleo, la aplicación de la vacuna en masa y la evolución del sentimiento de mercado. En el mercado de obra nueva, el precio de la vivienda se mantendrá prácticamente estable, mientras que la segunda mano y especialmente la segunda residencia se reajustarán de forma más pronunciada", asegura Goicoechea.

Auge de la logística de proximidad

Otro de los sectores que seguirá captando la atención de los inversores es el logístico, y según las previsiones de CBRE se espera que el 2021 se alcance una cifra "extraordinaria".

"El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en 2021 haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback, la elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios, dará lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional, por encima de los 1.400 millones registrados en 2020", señala Martínez Brioso.

Como resultado del gran interés en el sector, las prime yields se encuentran en mínimos históricos (4,75%) y la previsión es que bajen al menos 25 p.b. en los próximos meses. En cuanto a las rentas prime, se espera que sigan estables en Madrid e (5,5 euros/m2/mes) y Barcelona (7 euros/m2/mes). Para hacer frente a la crisis provocada por la pandemia, seguirán los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento y más ayudas a las nuevas implantaciones.

En 2021 continuará el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile en ciudades de más de 100.000 habitantes. Sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes seguirán registrando una alta actividad, y junto con la expansión del canal online continuarán impulsando la demanda de espacio logístico, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler continuará nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual escasez de oferta disponible.