El año pasado se vendieron en España 564.464 viviendas. El 87%, es decir, 507.044 unidades, fueron de segunda mano. La brecha de precios entre obra nueva y vivienda usada, la escasez de oferta de nueva construcción y el potencial de revalorización que pueden llegar a ofrecer algunas casas tras ser sometidas a una reforma, son factores que han impulsado a compradores finales, pero especialmente a inversores, a apostar por viviendas antiguas.

Según datos de Casaktua.com, el 10% de los españoles que busca actualmente una vivienda en propiedad lo hace para invertir en el sector inmobiliario con la intención de alquilarlo (33%), destinarlo a arrendamiento vacacional (14%) o reformar para vender posteriormente (12%). De hecho, los datos del Colegio de Registradores, muestran que de esas 500.000 viviendas de segunda mano compradas durante el año pasado, en más de un 50% se ha realizado algún tipo de obra de acondicionamientos; y en muchos de los casos rehabilitaciones integrales para convertir la vivienda en prácticamente una obra nueva.

En un momento en que los precios de los alquileres se encuentran disparados, son muchas las familias y los particulares que se plantean dejar el arrendamiento y adquirir casa
Intervenciones que pueden aumentar hasta en un 80% el valor del inmueble, tal y como asegura Gonzalo Robles, CEO de Uxban y experto a través de esta firma inmobiliaria en el diseño y rehabilitación de viviendas de alto standing. Una revalorización que puede traducirse en una rentabilidad para el inversor entre el 15% y el 20%.

Sin embargo, no siempre la jugada de comprar, para reformar y vender o alquilar sale bien. ¿Cuáles son los puntos básicos a tener en cuenta para maximizar los beneficios de la compra y rehabilitación de una vivienda de segunda mano? Estos son algunos consejos que conviene tener en cuenta ya que una mala inversión y una mala reforma puede hacernos perder mucho dinero o, incluso, llevarnos a la ruina.

¿Obra nueva o vivienda antigua?
Ésta es la primera decisión que se debe tomar antes de comenzar la búsqueda de una vivienda ya sea por inversión o como vivienda habitual. “Los edificios de obra nueva son escasos si el deseo del comprador es vivir en las mejores ubicaciones del centro de la ciudad. Sin embargo, pueden contar con servicios difíciles de encontrar en edificios de segunda mano como garaje o zonas comunes además de evitar sorpresas en derramas a medio plazo”, apunta Robles quien añade, no obstante, que algunos de estos edificios antiguos, si están en buen estado de conservación, “otorgan a la vivienda un estilo y valor especial”.

Por otra parte, es muy importante acotar el presupuesto, puesto que la compra de una vivienda de obra nueva requiere un esfuerzo económico mayor que la adquisición de una de segunda mano.

¿Comprar para alquilar o comprar para vender?
Asimismo, antes de embarcarnos en la compra de una vivienda como inversión debemos tener claro si en el futuro la vamos a alquilar o la vamos a vender. Según explican desde Casktua.com, poner un piso en alquiler tiene el beneficio de disponer de unos ingresos mensuales fijos y de una vivienda en propiedad en progresiva revalorización. Si bien, no debemos olvidar que, como demostró el estallido de la anterior crisis, los precios de la vivienda sí pueden bajar.

También está la opción del alquiler vacacional o turístico, cuyas ventajas se fundamentan en unos ingresos mayores al arrendamiento tradicional, en el cobro asegurado (el pago suele realizarse por adelantado) y en una mayor disponibilidad para disfrute propio.

No obstante, tal y como ha señalado en numerosas ocasiones Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, son muchos los que compraron con la intención de destinar la vivienda a alquiler turístico y se han visto obligados a destinarlo a alquiler tradicional porque no salen los números. No en vano, para que el alquiler turístico sea rentable, es necesario que esté alquilado un mínimo de días y es necesario que el propietario se encargue de la entrega y recogida de llaves, de la limpieza de la vivienda y un largo etcétera. Es importante que el inversor tenga esto en cuenta a la hora de hacer sus cálculos antes de comprar.

Por otro lado, si la idea es comprar para reformar y vender posteriormente, desde Casaktua.com señalan que el riesgo financiero es menor si se vende a mayor precio, y permite obtener de manera casi inmediata grandes beneficios. No obstante, respecto a esta opción es importante conocer la situación del mercado inmobiliario donde compramos y no adquirir en el pico de precios. De lo contrario, nuestra inversión puede peligrar si la coyuntura inmobiliaria y económica se tuerce.

Ubicación
Cuando la decisión de comprar se centra en una vivienda de segunda mano, lo más importante a tener en cuenta, en opinión de Gonzalo Robles, es su ubicación ya que ésta marcará más del 70% del valor de la inversión al igual que la planta del edificio donde se encuentre (siendo las plantas altas y los áticos las más cotizadas en detrimento de las plantas bajas o primeras).

La ubicación marcará más del 70% del valor de la inversión al igual que la planta del edificio donde se encuentre la vivienda. Los expertos recomiendan, en definitiva, apostar por zonas consolidadas.

Must to know (lo que debes saber del piso)
Antes de comprar una vivienda de segunda mano debemos realizar una completa 'due diligence' o investigación pormenorizada de la misma tal y como aconseja Gonzalo Robles, “contar con un técnico puede ser una buena inversión a la larga” ya que además de contar con la documentación tradicional a analizar (nota simple, catastro, recibo de IBI, etc) lo más crucial para rehabilitar es averiguar los expedientes relativos a las Inspecciones Técnicas de los Edificios que solicitan los Ayuntamientos en muchas ciudades españolas".

Planifica el coste de tiempo y dinero
Tal y como explica Gonzalo Robles, también debemos tener muy claro qué tipo de reforma queremos realizar y cuánto queremos gastarnos en ella. Las obras de rehabilitación de una vivienda son de tres tipos en función del alcance y el plazo. Por ejemplo, para una casa de 120 metros cuadrados, hay obras que afectan únicamente a los acabados (1 mes de obra), otras afectan a acabados e instalaciones (hasta 2 meses de obra), y las integrales, afectan a acabados, instalaciones y distribución (entre 3 y 4 meses)".

Rehabilito yo o compro rehabilitada
Cuando se compra una vivienda rehabilitada por otro profesional se ha de contar con una garantía sobre el producto. Este sería el mejor escenario en caso de que encaje el tipo de vivienda con el precio que se pide por ella.

Inversión con final feliz
Para conseguir que la vivienda rehabilitada resulte una inversión con final feliz "lo más importante es conocer perfectamente el mercado para saber de antemano por cuánto se podrá vender una vez reformada y es también importante “el gusto o estilo con el que se haya hecho la rehabilitación ya que debe atraer a una mayoría de público y debe ser coherente con la ubicación de la vivienda”, recalca Robles.