La demanda de reposición se ha convertido en el principal motor del mercado residencial en España. Por demanda de reposición se entiende aquellos hogares que venden su vivienda actual para poder comprar otra casa, una venta que, en un momento en el que la banca solamente concede financiación al 80%, puede resultar clave para cambiar de vivienda. En la actualidad, tal y como reconocen algunas promotoras cotizadas y agencias inmobiliarias, esta demanda representa entre el 40% y el 60% de las compras de obra nueva, de ahí la importancia de estos compradores para la futura evolución sector.

Muchas de esas familias han esperado al fin de la crisis para comprar, acumulando un patrimonio neto que ahora juega a su favor. Sin embargo, no se trata de una decisión sencilla y puede llegar a generar mucho estrés en el futuro comprador ya que de la venta de su vivienda depende evitar quedarse atrapado en una transacción financiera que puede resultar arriesgada si no sale según lo previsto. Además, la compraventa se complica cuando aún se está pagando la vivienda anterior, es decir, cuando necesitamos pedir una nueva hipoteca al banco cuando aún estamos pagando otra.

El escenario ideal es aquel en el que la familia dispone de ahorros suficientes para pagar el 20% de la compra y asumir el 10% de los gastos. Necesitaría hipotecarse para comprar la nueva vivienda pero no tendría prisa para vender la actual, con lo que se reduce el riesgo de malvender. En un mercado alcista, esa familia compraría caro, pero también podría vender caro, mientras que en un mercado a la baja, compraría barato y podría esperar e intentar vender al alza.

Sin embargo, son muchas las familias que deciden cambiar de casa cuando aún no han terminado de pagar la hipoteca y, por tanto, resulta necesario vender para poder comprar. La transacción ideal pasaría por vender primero la vivienda en propiedad, cancelar la deuda y con el dinero sobrante, afrontar la compra de la nueva. Una nueva compra, una nueva hipoteca. El problema reside en que si se demora el tiempo el venta, existe el riesgo de perder la vivienda de nuestros sueños o un una buena oportunidad.

Otra opción es solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo. En este caso, al igual que en cualquier otra operación, los bancos exigen que los clientes posean como mínimo un 20% del precio de compra y un 10% de los gastos, por lo que es necesario tener unos ingresos elevados para decantarse por esta opción. Por último, está la posibilidad de contratar una hipoteca puente, es decir, un préstamo hipotecario que permite al usuario cambiar de una vivienda a otra y ganar tiempo para vender la primera.

"La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa es un producto que permite comprar una vivienda sin necesidad de haber vendido la anterior y sin necesidad de ahorros", explica Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. Pero, ¿cómo funciona? "Lo primero es saber cuánto importe tenemos que solicitar. Esta cifra la obtendremos de sumar al precio de la casa los gastos, además de, en su caso, la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca de la vivienda actual que tenemos en propiedad".