La promoción de viviendas vivió hace una década una profunda crisis de la que ha costado salir y que estuvo precedida de unos años en los que todo lo que se producía se vendía, y la edificación de hogares, en muchos de los casos, se hacía casi por intuición.

Hoy, quizás como aprendizaje tras la caída del sector, los criterios a la hora de levantar una promoción han cambiado; del presentimiento se ha pasado al análisis de los datos, los estudios y la profesionalización de los agentes implicados. "Lo que ha cambiado es el parámetro fundamental, que es la demanda. Esa es la principal transformación respecto a la época anterior, que era más asimétrica. Por otra parte, también se tienen en cuenta las condiciones urbanísticas existentes para satisfacer esa demanda, que ahora está más segmentada", señala Fernando Moliner, consejero delegado de la promotora Activitas y miembro de la Junta Rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Pero acertar con esa demanda no es tarea fácil. Así, además de la localización y situación en la que se prevé levantar una promoción, es fundamental tener todos los datos de la zona, el entorno y, sobre todo, analizar la evolución demográfica. "Esa es una parte básica y también la más difícil. Hay que estar muy pendiente de ella y de los cambios de tendencia, pues hoy los jóvenes no buscan propiedades sino pagar por lo que consumen. Y ahí tiene mucho que ver la movilidad y el empleo", apunta Moliner.

Por eso, además de los cambios en la población, el estudio de las zonas donde se quiere ubicar esa o esas promociones es fundamental: "Es necesario conocer aquellas áreas que sean más atractivas y las que menos por distintos factores. Uno de los que más influye es que sean zonas donde vaya a haber nuevas actividades económicas o futuro empleo, con lo cual se requerirán nuevas viviendas", señala el directivo de Activitas.

Al igual que hay espacios que a priori son atractivos para la inversión y producción de viviendas, también existen otras donde el interés es nulo, tanto que acumulan pisos que a lo largo de los años no han sido adquiridos ni se prevé que lo sean.

Según datos de la tasadora Tinsa, actualmente existen en stock alrededor de340.000 viviendas. De ellas, entre 60.000 y 80.000 estarían en espacios urbanísticos de esas características, atendiendo a la valoración de Asprima

Pero, además de los estudios previos a la construcción y al valor que hoy se le da a los datos y a la información, hay dos aspectos clave que marcan la gran diferencia respecto a la época anterior, según Moliner: el protagonismo del cliente y la profesionalización del sector.
A diferencia de lo que sucedía antes, el cliente es el centro y la razón de ser del negocio, como sucede en otros muchos sectores. Hoy se escuchan sus necesidades y también sus expectativas, y a ello ha contribuido mucho la tecnología y el uso del big data. «Todo el sector está cambiando con las nuevas tecnologías, las redes sociales... el cliente manda. Y ello requiere la profesionalización del sector», sostiene Moliner.

Precisamente por este motivo, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Asprima y la Escuela Técnica Superior de Edificación de la Universidad Politécnica de Madrid lanzaron en junio de 2016 el Grado Propio en Intensificación en Planificación y Gestión Inmobiliaria, de un año de duración, con la idea de preparar a los futuros trabajadores de este ámbito.

"Siendo un sector económico tan importante para España no había una formación concreta", añade Moliner.

Embarcarse en cualquier negocio lleva implícita la asunción de algunos riesgos y el sector inmobiliario no es ajeno a ellos. Pero, ¿cuáles son los principales? "El mayor de todos, en teoría, debería ser el comercial, pero la realidad muestra que los principales problemas y riesgos se dan en los temas legales y urbanísticos (licencias que se retrasan, cambios...). Todo eso afecta y mucho al negocio inmobiliario porque repercute en la parte técnica, que es muy importante. Desgraciadamente, la tramitación y concesión de los permisos y licencias perjudican mucho", señala Moliner.

Que el sector inmobiliario se mueve, y con él las inversiones en vivienda nueva, es algo que nadie duda. El año pasado cerró con 464.233 operaciones de compraventa, el 82,68% correspondieron a inmuebles de segunda mano y el 17,40%, a nuevos, según la Estadística Registral Inmobiliaria.

En este primer trimestre de 2018, esas operaciones ya han alcanzado las 128.990, un 13,4% más que en el mismo periodo del año anterior. De ellas, 22.299 corresponden a vivienda nueva, alcanzando el mayor resultado de los últimos tres años, según el Colegio de Registradores.