Tras una subida del 5% en 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos seguirán encareciéndose, pero a menor ritmo por la debilidad de la demanda, lo que frenará las compraventas. Los alquileres aumentarán un 5%.

Después del punto de inflexión que ha marcado 2019, este año se estrena como la gran incógnita para el futuro del sector residencial. Se despide una década dinámica de recuperación de precios y ventas, tras los importantes ajustes sufridos por el estallido de la burbuja. Después de que los pisos se encarecieran más de un 6% en 2017 y 2018, los datos conocidos hasta ahora apuntan a que la subida de 2019 será inferior y frenará la tendencia de cinco años de alzas consecutivas. 2020, por tanto, se augura determinante para cotejar cuál es el perfil de este nuevo ciclo en el que entra el mercado residencial.

Ante tal disyuntiva, el panel de expertos consultado por EXPANSIÓN resuelve que la vivienda continuará encareciéndose, pero a menor ritmo, y que las ventas seguirán mostrando solidez, aunque a niveles similares a los ya vistos en los últimos años. Es decir, alzas sostenidas, pero menor dinamismo.

Después de una subida prevista del 5% para 2019, los expertos pronostican que en 2020 los pisos se encarecerán un 3%, aunque la horquilla se moverá del 2% al 5%, dependiendo de los micromercados. Madrid y Barcelona dejarán de ser locomotora para experimentar crecimientos planos o incluso caídas, en el caso de la Ciudad Condal, aunque seguirán atrayendo inversión y mantendrán un mercado de alquiler dinámico.

En el origen de esta moderación está la debilidad de la demanda. La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, cuyos efectos comenzaron a verse en junio, y la incertidumbre política y económica han erosionado la confianza de la demanda, por lo que no se esperan grandes saltos en la cifra de compraventas. Los efectos de esta parálisis empezaron a hacerse notar en 2019, con una caída acumulada del 3% en las ventas hasta octubre, según datos del INE. La tendencia a la baja podría continuar este año, agravada por la contención de salarios, la desaceleración y la inseguridad jurídica de cara al nuevo Gobierno.

"Si la desaceleración se agudiza, y el crecimiento del empleo se reduce significativamente, es previsible que las transacciones se estanquen o sufran pequeñas caídas. Este proceso sin duda favorecerá una moderación mayor de los precios", apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. Los expertos no esperan alzas superiores al 5% en el número de compraventas, e incluso hay quien advierte de ligeros ajustes que, en todo caso, rondarían las 500.000 operaciones.

Igual que la nueva Ley Hipotecaria ha sido un terremoto en los últimos meses, cualquier cambio regulatorio podría alterar o agravar esta tendencia a la ralentización en que entra el sector. "Cambiar la legislación siempre conlleva una inseguridad jurídica", advierte Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Una cuestión que, advierten los profesionales, el nuevo Gobierno que hoy cristaliza debería tener presente. El acuerdo de coalición presentado la semana pasada entre PSOE y Unidas Podemos habla de cambios regulatorios en materia de vivienda, y más concretamente en el mercado del alquiler, como permitir que los ayuntamientos o las comunidades "que así lo consideren" puedan "regular" el mercado para frenar las "subidas abusivas" y obligaciones adicionales para los grandes tenedores.

El problema, advierten los expertos, no es sólo que esta nueva regulación llega en un momento en el que el mercado ya se estaba autorregulando (las subidas cercanas al 10% vistas en 2019 se frenarán al 6% en 2020, con posibles caídas en Barcelona y una evolución bastante plana en Madrid). Además, abrir la puerta a controles de precio "puede ser contraproducente, ya que puede reducir la oferta de vivienda, subida de precios y generar economía sumergida", advierte Beatriz Toribio, analista inmobiliaria. "La regulación de precios a través de limitaciones ha sido un fiasco en París y Berlín", añade Font, mientras que los incentivos, explica, sí que están funcionando en Viena o en Sidney.

"El mercado lo que necesita es reducir las incertidumbres legales para los propietarios, tolerancia cero frente a la okupación y estabilidad normativa tras años de cambios en la legislación de arrendamientos e hipotecas. Pero el futuro gobierno propone lo contrario", avisa Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.