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OCTUBRE 2022
Cómo se tributan las operaciones inmobiliarias en España
FUENTE: Elaboración propia
Uno de los aspectos más importantes de cualquier inversión inmobiliaria es el retorno que esa misma inversión va a procurar al inversor, por eso la gestión de los activos se ha ido profesionalizando a lo largo de los años dando lugar a la entrada en el mercado español de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria extranjeros.
Existen una gran cantidad de impuestos que gravan una misma inversión inmobiliaria y que la mayoría desconoce, pero ¿cuáles son los impuestos que grabarían una compra venta de un inmueble?
Para empezar tendríamos que diferenciar entre impuestos directos e indirectos y entre impuestos estatales e impuestos locales.
Hay que considerar que la hipoteca no es la única forma de obtener un inmueble, de hecho existen otras maneras de adquisición de propiedades como las herencias, en cuyo caso habría que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Por otra parte, el alquiler es una opción para muchas personas, tanto para la vivienda como para los inmuebles destinados a negocios, y en este caso, habría que tener en cuenta la fiscalidad a la que están sujetas tanto el propietario como el arrendatario. En este punto, es necesario distinguir si las partes intervinientes son empresas o particulares ya que en el primer caso habrá que pagar el IRPF y en el segundo caso el Impuesto de Sociedades.
Dentro de la fiscalidad directa también estarían consideradas las ganancias y pérdidas derivadas de la trasmisión de inmuebles, al igual que las trasmisiones onerosas gratuitas.
No obstante, para tributar es importante conocer cómo valorar correctamente los inmuebles y conocer cuáles son las reglas de valoración a aplicar.
Por otro lado, los impuestos indirectos que gravan las operaciones inmobiliarias son el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Siendo importante conocer las relaciones entre ellos, los supuestos de exención del IVA y cómo se puede renunciar a la exención.
Entre los impuestos estatales podemos encontrar:
 El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que varía según el tipo de la vivienda y según la comunidad autónoma y que solo afecta a las viviendas nuevas.
 El Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales que se abonaría en el caso de las viviendas de segunda mano y cuyo importe depende de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.
 El Impuesto sobre la Renta (IRPF) donde la ganancia que obtiene el vendedor se tiene que declarar en este IRPF del año que corresponda.
Con respecto a los impuestos locales, hay que tener en cuenta:
 El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que es un impuesto municipal anual y grava la propiedad de una finca.
 El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que es lo que se conoce comúnmente como plusvalía y que grava el aumento del valor de los terrenos.
 El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
Tanto si se trata de una vivienda como de un local comercial o edificaciones no destinadas a vivienda, la tributación indirecta de su compraventa estará:
• Sujeta a IVA si se trata de una primera transmisión
• Con exención del IVA y por tanto la tributación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, si se trata de una segunda o más transmisión de la edificación.
Con respecto a los terrenos que no tengan condición de edificables, estarán sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el transmitente no es sujeto pasivo de IVA.
Como hemos podido ver la tributación de las operaciones inmobiliarias es una de las cuestiones más relevantes y a la vez controvertidas de nuestro sistema fiscal tanto por su importancia económica como por la complejidad que sus diferentes figuras presentan cuando de operaciones inmobiliarias se trata.
Por ello, lo mejor que podemos hacer cuando nos decidimos a comprar o vender un inmueble es acudir a un profesional inmobiliario, ya que ellos conocen de primera mano todas estas gestiones y nos ayudarán durante todo el proceso.
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